Конец безобразиям? Подписаны правила, защищающие владельцев старых квартир в проектах ТАМА-38 Редакция

 https://detaly.co.il/konets-bezobraziyam-podpisany-pravila-zashhishhayushhie-vladeltsev-staryh-kvartir-v-proektah-tama-38/

Конец безобразиям? Подписаны правила, защищающие владельцев старых квартир в проектах ТАМА-38

Редакция

Министр юстиции Ярив Левин сегодня, 3 октября подписал правила, регулирующие договоры застройщиков с жильцами в проектах городской реновации ТАМА-38.

Правила впервые устанавливают обязательные формулировки для договоров между застройщиками и владельцами старых квартир.

Некоторые пункты правил являются обязательными условиями. Если они не отражены в договоре – его можно аннулировать. Это важный шаг, который обеспечит защиту владельцам старых квартир в домах, подлежащих городскому обновлению.

Прим. «Деталей»: ТАМА-38 – израильская программа реконструкции старых жилых зданий. Частный застройщик подписывает договор с владельцами имеющихся квартир, ремонтирует и укрепляет дом, устанавливает лифты, строит бомбоубежища, расширяет имеющиеся квартиры (чаще всего, добавляет к ним по комнате) – и достраивает наверху здания 1-2 этажа с новыми квартирами. От их продажи он и получает прибыль. В некоторых проектах – ТАМА-38/2 – здание сносят и на его месте строят новый дом, большей этажности.

Покупателей новых, достроенных квартир защищает закон о продажах. А вот к владельцам старых квартир он не применяется. Если у застройщика возникают финансовые трудности, и проект останавливается, они остаются незащищенными. Это произошло, например, с реновацией здания в Яффо, на улице Курта Тухольского. У компании-застройщика, «Цабарим», возникли проблемы – и в итоге жильцы четыре года живут фактически на стройке.

Новые правила были разработаны департаментом консультирования и законодательства в минюсте и заместителем юрсоветника правительства Кармитом Юлисом. Теперь, за подписью министра юстиции документ опубликован для общественного обсуждения. Точная дата, когда правила вступят в силу, пока не названа.

Вероятно, часть из правил будут действовать задним числом. То есть, если подписанный ранее договор не соответствует им, его можно будет расторгнуть.

В правилах прописаны гарантии, которые застройщики обязаны предоставить собственникам квартир.

В проектах ТАМА, включающих снос здания и строительство нового дома (ТАМА-38/2), застройщик должен предоставить им денежную гарантию в размере стоимости уже готовой к проживанию новой квартиры, аналогичной по характеристикам тому жилью, которое они в рамках проекта должны были получить взамен на свою старую квартиру.

Стоимость предлагается рассчитывать по ценам на тот момент, когда собственник выехал из своей старой квартиры.

В проектах ТАМА-38/1, где строительство ведется поэтапно, и владельцы старых квартир не переезжают на съемное жилье, а сразу въезжают в новую квартиру, прописана другая гарантия. Если хозяин выезжает из старой квартиры раньше, чем получает новую, застройщик должен гарантировать, что он оплатит аренду другого жилья.

В договорах по проектам 38/2, со сносом здания, иногда собственникам старых квартир уже даются гарантии. Поэтому новые правила особо важны для проектов ТАМА-38/1, где здание просто обновляют, а собственники продолжают жить в нем во время работ.

Такие проекты зачастую выбирают застройщики с более слабыми финансовыми возможностями. Если у компании возникают трудности, собственники годами живут в ненадлежащих условиях, прямо посреди стройки, и не могут получить от компании достойную компенсацию.

Теперь застройщик будет обязан предоставить им гарантию, хотя и не такую большую, как стоимость новой квартиры. Но ему придется раскошелиться в случае финансовых трудностей и просрочек.

Помимо описанных выше гарантий, новые правила включают стандартную формулировку гарантийного письма от застройщика, которое должно прилагаться к договору.

Письмо обязывает застройщик выплатить собственнику квартиры оговоренную сумму компенсации в течение 60 дней, если он не передает права на новую квартиру в связи с банкротством компании.

Кроме того, в договоре должны быть указаны сроки утверждения детального плана, получения разрешения на строительство, завершения работ и сдачи квартир – а также правила  максимально возможного продления согласованных сроков.

Кроме того, застройщик должен включить в контракт пункт, подробно описывающий, источники финансирования проекта.

Можно ли будет расторгнуть уже заключенные договоры?

Пока непонятно, с какой даты правила вступят в силу и будут ли они применяться задним числом – чтобы расторгнуть уже подписанные контракты. В прошлом уже были случаи, когда в сегменте городской реновации изменения применялись задним числом. Не исключено, что так сделают и в этот раз.

Эти правила, по сути, «наследство» от предыдущего правительства. Намерение принять подобный документ коалиция Беннета-Лапида закрепила в Законе о хозяйственном урегулировании, принятом в ноябре 2021 года. Разработку правил в минюсте завершили около года назад – но до сих пор их публикация откладывалась.

Правила публикуются в момент, когда программа ТАМА-38 находится на своей финальной стадии. Ее срок действия недавно продлили, но лишь до мая 2025 года. Юристы-эксперты в этой области говорят, что правила не предоставят владельцам квартир такую комплексную защиту, какая предусмотрена Законом о купле-продаже. Правила — подзаконный акт, они не имеют такой же силы, как закон. Так что это такой компромиссный способ защитить жильцов,  избегая при этом трений с крупными строительными компаниями. 

TheMarker, «Детали»